Tržište nekretnina u Dubaiju u trećem kvartalu 2026. godine pokazalo je promene u dinamici. Podaci za taj period pokazuju "dvorazinsku" dinamiku u kojoj o lokaciji i tipu nekretnine zavisi da li će investitor zaraditi ili izgubiti, a razlika između povoljnijih i prestižnih naselja postala je očiglednija nego ranije.
Dok su jedni slavili procenjene prinose od izdavanja do 10 odsto, u luksuznom segmentu kirije su padale, i to u delovima grada koji su godinama slovili za najsigurnije adrese.
- Razlikujte bruto od neto prinosa pre svake računice
- Uračunajte servisne naknade, održavanje i moguće praznine između zakupaca
- Proverite kvalitet investitora i osnovne pokazatelje konkretnog naselja
- Imajte u vidu predstojeću ponudu novih jedinica u istom segmentu
- Gotove nekretnine nude veću transparentnost cena od projekata u izgradnji
Prinosi do 10 odsto, ali samo u povoljnijim naseljima
Za investitore koji traže stabilan prihod od izdavanja, najbolje su se pokazali stambeni kompleksi sa nižim ulaznim cenama. Dubai Investments Park (DIP) zabeležio je najviši procenjeni prinos od 9,50 odsto, slede Discovery Gardens sa 8,50 i Remraam sa 8,40 odsto.
Uz njih, International City je došao do skoro 9 odsto bruto prinosa, a Dubai Silicon Oasis do 7,90 odsto. Niže cene ulaska i stalna potražnja zakupaca glavni su razlog zašto ta naselja drže visok prinos.
U segmentu vila Deira je prednjačila sa procenjenih 10 odsto prinosa, ali uz važno ograničenje: vlasništvo je dozvoljeno samo državljanima UAE i zemalja Zalivskog saveta (GCC). Investitori su ipak upozoreni da razlikuju bruto od neto prinosa, jer servisne naknade, praznine između zakupaca i održavanje mogu znatno da smanje stvarni povraćaj.
Neke analize pokazuju jače neto prinose u oblastima kao što su Dubai Sports City i Dubai Silicon Oasis, oko 6,1 do 6,8 odsto, u poređenju sa prestižnim ali skupim delovima grada.
Kirije u Downtownu i Marini pale, ponuda stanova porasla
Tržište izdavanja doživelo je snažan oporavak u trećem kvartalu 2026: broj novih registrovanih ugovora porastao je 16 odsto u odnosu na prethodni kvartal, na približno 181.900 transakcija. Ali taj skok aktivnosti pratio je rast broja oglasa za stanove od 55,1 odsto na godišnjem nivou, koji je nadmašio broj upita zakupaca i povećao pregovaračku moć stanara.
Zato su medijalne oglašene godišnje kirije pale u devet od deset popularnih stambenih četvrti. Downtown Dubai zabeležio je pad od 21,74 odsto, a Dubai Marina pad od 16,13 odsto traženih kirija između trećeg kvartala 2025. i trećeg kvartala 2026. To se razlikuje od očekivanja samih zakupaca: polovina anketiranih veruje da će kirije ostati nepromenjene u narednih 12 meseci, dok četvrtina očekuje smanjenje.
Prosečne tražene cene po kvadratnom metru u popularnim povoljnijim i srednjim lokacijama ostale su uglavnom stabilne, sa kvartalnim promenama uglavnom ispod 3 odsto.
Prvi godišnji pad cena stanova posle pet i po godina
Naš BiroŠire tržište pokazalo je znake hlađenja. Prosečne prodajne cene stanova u Dubaiju zabeležile su u avgustu 2026. prvi godišnji pad posle pet i po godina, pale su 1,7 odsto na godišnjem nivou i 1,3 odsto u prethodna tri meseca. To ukazuje na selektivnije tržište u kojem proseci mogu da prikriju korekcije cena u pojedinim segmentima.
Indeks mehura na tržištu nekretnina banke UBS za treći kvartal 2026. povećao je skor rizika od mehura za Dubai i svrstao ga u kategoriju "povišenog rizika", na šta je uticala i cena vlasništva u odnosu na iznajmljivanje.
Poverenje kupaca ostaje oprezno optimistično. Istraživanje tržišnog raspoloženja UAE Market Sentiment Survey, koje su sproveli Bayut i dubizzle, pokazalo je da je 60 odsto anketiranih kupaca bilo uvereno ili oprezno optimistično u pogledu tržišta u narednih pet godina, a 46 odsto očekuje rast cena u narednih 12 meseci.
Skoro 45 odsto anketiranih zakupaca razmatra kupovinu, uglavnom zbog planova dugoročnog boravka u UAE.
Ali predstoji veliki talas novogradnje: 74.000 novih stambenih jedinica treba da bude završeno između 2026. i 2028, dok je više od 525.000 jedinica u izgradnji za period 2027-2030. To otvara ključno pitanje za buduću konkurenciju u izdavanju i preprodaji, naročito u segmentu stanova.
Podaci za treći kvartal 2026. pokazuju da tržište nekretnina u Dubaiju sazreva i da traži strategiju umesto oslanjanja na opšti rast. Era ujednačenog rasta na nivou celog grada zamenjena je "dvorazinskim" tržištem u kojem su osnovni pokazatelji pojedinih naselja, kvalitet investitora i razlika između bruto i neto prinosa presudni.
Kupci se sve više okreću gotovim nekretninama za trenutni prihod od izdavanja i etabliranim naseljima, koja nude veću transparentnost cena od projekata u izgradnji. Kako globalni ekonomski faktori, poput rasta kamatnih stopa, i dalje utiču na lokalne troškove zaduživanja, a velika ponuda predstoji, pažljiva provera i fokus na konkretne mikro-lokacije biće ključni za pravu vrednost.
