Tržište stambenog zakupa u Dubaiju prolazi kroz temeljnu promenu, sa padom obnavljanja ugovora od 26,5% u septembru 2026. u odnosu na isti mesec prethodne godine. Ovaj pad, koji iznosi 8.457 manje obnovljenih ugovora, označava četvrti uzastopni mesec godišnjeg opadanja i jasnu promenu pregovaračke moći u korist zakupaca.
Obnavljanje su mesto gde zakupci glasaju. Godinama je većina njih glasala da ostane. Ove godine više njih pita šta se još nudi pre nego što potpiše.
, Rakesh Mavath, Takeem
Istovremeno, broj novih stambenih ugovora porastao je za 4,3%, sa dodatnih 936 ugovora. Ovaj raskorak pokazuje da zakupci sve češće razmatraju nove nekretnine i uslove umesto da produžavaju postojeće ugovore, što nije primećeno od januara 2023. Trend je postao izraženiji u julu i avgustu 2026, kada su novi ugovori počeli da prevazilaze obnavljanja.
Ponuda stanova menja dinamiku tržišta
Glavni pokretač ovih promena je nagli porast broja stanova na iznajmljivanju. Prosečan dnevni broj oglasa za stanove na platformi Property Finder porastao je za 55,1% u septembru 2026. u odnosu na prethodnu godinu, stvarajući izuzetno konkurentno okruženje za vlasnike.
Rakeš Mavat, suosnivač i izvršni direktor kompanije za tehnologiju nekretnina Takeem, ističe: > "Obnavljanje ugovora je način na koji zakupci glasaju. Godinama su većinom odlučivali da ostanu. Ove godine sve više njih prvo istražuje šta im se nudi pre nego što potpišu."
Zakupci sada pažljivo procenjuju sve aspekte, uključujući način plaćanja, uslove ugovora, pogodnosti i kvalitet upravljanja nekretninom. Kako Mavat objašnjava, fleksibilnost je sada deo cene, što primorava vlasnike da prilagode svoje ponude.
Pad traženih cena i smanjenje premija
Povećana pregovaračka moć zakupaca već se ogleda u padu traženih cena. U centru Dubaija (Downtown Dubai) cene iznajmljivanja stanova pale su za skoro 22% između trećeg kvartala 2025. i trećeg kvartala 2026.
Naš BiroU prestižnim lokacijama poput Dubai Marine, razlika u ceni između novog ugovora za jednosoban stan i obnovljenog ugovora smanjila se sa oko 17.000 dirhama (4.628 dolara) u januaru na svega 2.000 dirhama (545 dolara) do avgusta 2026. Ovo smanjenje od oko 15.000 dirhama (4.084 dolara) čini razmatranje novih opcija znatno privlačnijim za postojeće zakupce.
Ipak, pad obnavljanja i traženih cena ne znači nužno opšti pad cena zakupa u celom Dubaiju. Podaci prate aktivnost ugovora, a ne promene cena uporedivih nekretnina, koje prema nekim izveštajima ostaju stabilne kako za stanove tako i za vile.
Šiv Mahadžan, izvršni direktor kompanije Rently, smatra da se radi o "normalizaciji tržišta", a ne o padu, i predviđa mirno tržište stanova sa rastom cena u niskim jednocifrenim procentima u drugoj polovini 2026.
Vlasnici se prilagođavaju uz pomoć tehnologije
Vlasnici se suočavaju sa dvostrukim izazovom: moraju ponuditi veću fleksibilnost zakupcima, ali i obezbediti predvidiv prihod. Previše fleksibilnosti bez sigurnosti može preneti finansijski teret na vlasnike.
Kao odgovor, pojavljuju se tehnološka rešenja. Takeem je u aprilu 2026. lansirao prvu uslugu garancije zakupa u UAE, koja štiti vlasnike od neplaćanja, dok zakupcima omogućava fleksibilno mesečno plaćanje.
Dubai Smart Rental Index za 2026. dodatno osnažuje zakupce, pružajući transparentan pristup tačnim podacima o cenama i podstičući pravično formiranje cena. Kako se Dubai približava 2027, vlasnici će morati strateški da određuju cene i nude sveobuhvatne ugovore kako bi privukli i zadržali zakupce na tržištu koje sve više radi u njihovu korist.
