Zakon broj 4 iz 2026. godine stupio je na snagu 26. avgusta 2026. i prvi put uređuje tržište zajedničkog stanovanja u Dubaiju, koje je do tada uglavnom poslovalo van propisa. Cilj je jasan: viši standard stanovanja, bezbedniji objekti i jasna pravila za vlasnike i operatere.
Stručnjaci za nekretnine, međutim, predviđaju i posledicu koja se već nazire, a to je rast cena iznajmljivanja, naročito za radnike sa najnižim primanjima. Za neke stanare cena po osobi mogla bi da se više nego udvostruči.
Šta nova pravila zahtevaju
Zakon je izdat 27. februara 2026. i primenjen 180 dana kasnije. Vlasnici i operateri imaju jednogodišnji rok za usklađivanje, do 26. avgusta 2027. Obavezna je dozvola Opštine Dubai, u koordinaciji sa Upravom za zemljište Dubaija (DLD). Dozvole se obično izdaju na godinu dana, uz opciju od dve godine, i moraju se obnoviti najmanje 30 dana pre isteka.
Prostorni standardi su strogi: u spavaćim sobama najmanje pet kvadratnih metara po stanaru, a u pojedinačnom zajedničkom smeštaju jedno kompletno kupatilo na svaka četiri stanara. Neformalne pregrade su zabranjene i moraju se ukloniti. Porodicama i pojedincima nije dozvoljeno da dele istu stambenu jedinicu, a zajednički smeštaj za pojedince ograničen je na više od 44 označene zone, uz izbegavanje glavnih komercijalnih i turističkih saobraćajnica poput ulice Šeik Zajed (Sheikh Zayed Road).
Stanarima je izričito zabranjeno da izdaju sobe ili ležajeve u podzakup, jer samo vlasnici ili licencirani operateri mogu legalno da iznajmljuju zajedničke jedinice.
Kazne za nepoštovanje kreću se od 500 do 500.000 dirhama, a za ponovljene prekršaje mogu da se udvostruče, do milion dirhama, uz isključenje usluga i naloge za iseljenje.
Zašto stanarina raste
Rast cena dolazi iz nekoliko povezanih razloga. Novi zakon znatno smanjuje zakonitu popunjenost zajedničkih jedinica, pa istu stanarinu deli manje ljudi, što povećava trošak po osobi. Vlasnici i operateri suočavaju se sa troškovima usklađivanja, od uklanjanja nedozvoljenih pregrada do obezbeđivanja dovoljnog broja kupatila, a te troškove verovatno prebacuju na stanare.
Formalizacija tržišta povećava transparentnost, ali ne donosi novu stambenu ponudu, što dodatno pritiska cene. Stanari koji napuštaju neusaglašene jedinice traže smeštaj u centralnim delovima grada, održavajući potražnju i podstičući inflaciju stanarina. Uz to, DLD razvija novi, namenski indeks stanarina za licencirane zajedničke jedinice, koji bi mogao da utvrdi cene na višim nivoima od ranijih neformalnih.
Najveći udar se očekuje na radnu snagu sa niskim primanjima. Rajan Hana (Rayan Hanna), direktor kompanije Next House, upozorava da bi, iako zakon podiže standard stanovanja, povećani troškovi mogli ozbiljno da suze ponudu pristupačnog smeštaja. Mnogi radnici koji sada plaćaju 700 do 900 dirhama mesečno za ležaj mogli bi da ne mogu da priušte projektovanih 2.000 do 3.000 dirhama po sobi, koliko je operaterima potrebno da ostanu održivi pod novim propisima.
To nesrazmerno pogađa značajan deo dubaiske radne snage, jer 60 odsto zaposlenih zarađuje manje od 1.361 dolara (oko 5.000 dirhama) mesečno.
Drugi pogled na tržište
Rakeš Mavat (Rakesh Mavath), suosnivač kompanije Takeem, te propise naziva efektom "drugog reda" na stanarine. On smatra da su, iako uticajni, širi tržišni faktori takođe važni: dostignut plafon pristupačnosti krajem 2025, talas nove ponude koji dolazi i usporeno formiranje domaćinstava.
Mavat ističe i dvostruki uticaj na ponudu: u odobrenim zonama stroži standardi znače manje ležajeva po jedinici, pa cena po ležaju raste. Nasuprot tome, gašenje ili premeštanje neformalnog zajedničkog stanovanja van tih zona moglo bi da vrati deo jedinica na tržište dugoročnog najma, što bi moglo blago da snizi stanarine za cele stanove, ali se ne očekuje da to bude "reset na nivou celog tržišta".
Uz sve troškovne brige, zakon se hvali i kao "pravni oslonac" za stanare, od kojih su mnogi ranije bili bez formalnih ugovora. Naser Al Šaibani (Nasser Al Shaibani) iz Opštine Dubai navodi da to donosi veću fleksibilnost kroz kratkoročnije ugovore i pravnu podršku, što može da dovede do boljeg kvaliteta i sigurnosti stanovanja.
Detalji novog indeksa stanarina, uključujući njegovo pokretanje i metodologiju izračuna, tek treba da budu objavljeni, ali će biti ključna odrednica budućih povećanja stanarina u ovom novo uređenom sektoru.
