Dubai je uveo nove propise za zajednički smeštaj koji iz osnova menjaju način na koji stanovnici mogu da žive zajedno u emiratu. Zakon broj 4 iz 2026. godine, koji je na snazi od 26. avgusta 2026, uvodi strogu zabranu mešanja porodica i pojedinaca u istoj zajedničkoj stambenoj jedinici, kao i zabranu da zakupci dalje izdaju sobe ili ležajeve.
Vlasnici nekretnina i ovlašćena preduzeća sada su jedini subjekti kojima je dozvoljeno da izdaju zajednički smeštaj.
Promene dolaze u trenutku ubrzanog rasta stanovništva. U poslednjih godinu dana u emirat se doselilo više od 200.000 novih stanovnika, što je dodatno pojačalo pritisak na stambenu infrastrukturu. Novi okvir, kako navode pravni stručnjaci, označava prelazak sa neformalnih aranžmana na strukturisan sistem zasnovan na dozvolama, čime zajedničko stanovanje postaje integrisani pravni režim.
Detalji su razrađeni u dokumentu "Vodič kroz zahteve planiranja i gradnje za zajednički smeštaj i dozvoljene zone" (Cirkular broj 1-3-1 iz 2026), objavljenom 8. oktobra 2026. Vodič propisuje i "10 obaveza" za vlasnike zgrada i vila, inženjersko-konsultantske kancelarije i izvođačke firme, što ukazuje na sveobuhvatan pristup usklađivanju.
Cilj propisa je da se smanji prenaseljenost, poboljša javno zdravlje i bezbednost i uredi stambena praksa.
Gde je zajednički smeštaj dozvoljen
Opština Dubai (Dubai Municipality, DM) zvanično je odredila više od 44 zone u kojima je zajednički smeštaj dozvoljen, deleći ih na one u kojima je dopušten u celosti i one u kojima važi samo za određene delove.
Zone potpuno namenjene zajedničkom smeštaju uključuju Al Ras, Al Dhagatu (Deira), Al Bateen, Sabkhu, Eyal Nasser, Al Murar, Naif, Al Riggu, Al Muteenu, Al Muraqqabat, Riqqa Al Bateen (blizu Dubai Creeka), Hor Al Anz, Al Waheedu u Deiri, Al Rashidiyu, Al Nahdu 1, Al Qusais, Al Twar 5, Al Nahdu 2, Muhaisnah 4, Souq Kabeer, Umm Hurair 1 i 2, Al Raffu, Karamu, Oud Methu, Jumeirah 1, Al Badaa, Al Barsha 1 i Al Warqa 1.
S druge strane, u zonama kao što su Abu Hail, Al Baraha, Al Hamriya, Mankhool, Al Jaffiliya, Al Hudaibiya, Al Satwa, Port Saeed, Hor Al Anz East, Al Mamzar i industrijske zone Al Qusais 1, 2, 3, 4 i 5, zajednički smeštaj dozvoljen je samo u označenim delovima.
Posebno je ograničen smeštaj duž glavnih saobraćajnica turističkog i komercijalnog karaktera. Na putevima Bani Yas Road, Sheikh Zayed Road, Jumeirah Road i Al Wasl Road nije dopušten zajednički smeštaj za pojedince, već isključivo porodični. Time opština želi da sačuva izgled i funkciju tih ključnih komercijalnih i turističkih zona.
Prostor, kupatila i dozvole
Novi propisi postavljaju stroge standarde za popunjenost i opremljenost. Svaki stanar u zajedničkoj spavaonici mora imati najmanje pet kvadratnih metara prostora. Za najviše četiri stanara mora biti dostupno kompletno kupatilo, sa umivaonikom, toaletom i tušem. U porodičnom zajedničkom smeštaju svaka porodica mora imati odvojenu spavaću sobu sa sopstvenim kupatilom.
Vlasnici nekretnina i kompanije za upravljanje dužni su da pribave dozvolu za zajednički smeštaj preko platforme "Build in Dubai", a ugovori o zakupu moraju biti registrovani u Registru zajedničkog smeštaja koji vodi Dubai Land Department. Dozvole se izdaju nakon potvrde o završetku objekta, a podaci se prosleđuju Dubai Land Departmentu.
Vlasnici moraju da provere podobnost, pripreme dokumentaciju o usklađenosti i podnesu zahtev za dozvolu preko imenovanog inženjerskog konsultanta na platformi Build in Dubai. Dozvola se izdaje tek kada objekat ispuni pravila DM-a o zajedničkom smeštaju i dobije odobrenja drugih tela, uključujući zahteve civilne zaštite i bezbednosti gde se primenjuju.
Vodič navodi i tehničke zahteve koji pokrivaju lokaciju, projektovanje i izvođenje smeštaja prema odobrenim propisima i standardima, zdravstvene zahteve koji se fokusiraju na ventilaciju, čistoću i osnovne usluge potrebne za zdravu sredinu, kao i bezbednosne zahteve koji nalažu preventivne mere, alarmne sisteme i zaštitu od rizika po život i imovinu.
DM navodi da će njegovi inspektori sprovoditi periodične inspekcije, inspekcije po prijavi i vizuelne inspekcije radi sprovođenja usklađenosti, uz kontrolne liste zasnovane na riziku i detaljne priručnike za inspekciju.
Neusklađenost nosi ozbiljne novčane kazne, od 500 do 500.000 dirhama za prve prekršaje. Ponovljeni prekršaji u roku od godinu dana mogu značiti udvostručenje kazne do milion dirhama, uz moguću obustavu rada, oduzimanje licence i nalog za iseljenje.
Očekuje se da će ovako snažan mehanizam primene podstaći tržište da reaguje proaktivno pre roka u septembru 2027.
, Taimur Khan, JLL
Taimur Khan, šef istraživanja za Bliski istok i Afriku u kompaniji JLL, očekuje da će tako snažan mehanizam primene podstaći tržište da reaguje proaktivno pre roka u septembru 2027.
Šta to znači za tržište i zakupce
Uticaj zakona prevazilazi puko usklađivanje. Cilj je da se prethodno neregulisano tržište formalizuje, uz sigurnije zgrade i dokumentovane ugovore. Ipak, stroga pravila, pre svega zabrana mešanja porodica i pojedinaca i zabrana daljeg izdavanja, mogu dovesti do rasta cena zakupa za pojedince koji traže zajednički smeštaj, ako se ponuda smanji ili ako se troškovi usklađivanja prenesu na zakupce.
Zakupci u trenutno neformalnim aranžmanima imaju ograničen neposredan pravni lek ako vlasnik propusti rok, jer zakon daje vlasniku ili operateru jednogodišnji period od 26. avgusta 2026. za usklađivanje pre očekivane pune primene. Tokom primene, vlasti mogu zahtevati da se neusklađene jedinice isprazne, ali stanarima se može dati dovoljno vremena da nađu alternativni smeštaj.
Iz opsega zakona eksplicitno je izuzet smeštaj za kolektivne radnike, koji je uređen posebnim propisima. Uvođenje posebnog indeksa zakupa za jedinice zajedničkog smeštaja, koje priprema Dubai Land Department, trebalo bi da pruži javni orijentir za cene i potencijalno stabilizuje taj segment tržišta.
- Proverite da li se vaša zgrada nalazi u zoni gde je zajednički smeštaj dozvoljen u celosti ili samo u delu.
- Uverite se da u istoj jedinici nisu pomešane porodice i pojedinci.
- Proverite da li svaki stanar ima najmanje pet kvadratnih metara prostora.
- Proverite da li je kompletno kupatilo dostupno za najviše četiri stanara.
- U porodičnom smeštaju svaka porodica mora imati odvojenu sobu sa privatnim kupatilom.
- Vlasnici i upravitelji treba da pribave dozvolu preko platforme "Build in Dubai".
- Ugovor o zakupu registrujte u Registru zajedničkog smeštaja pri Dubai Land Departmentu.
Reforma ima za cilj da stvori "bezbedno, zdravo i dobro uređeno stambeno okruženje" za rastuću populaciju Dubaija. Iako promene obećavaju bolje uslove stanovanja i veću transparentnost, akteri na tržištu pažljivo će pratiti njihove dugoročne efekte na pristupačnost stanovanja i dinamiku zajednice.
