Kupovina pre završetka gradnje, odnosno kupovina stanova pre završetka gradnje, činila je u trećem kvartalu 2026. godine 65 odsto ukupne vrednosti prodaje i 72 odsto svih kupovina u Dubaiju, i to u uslovima šireg usporavanja tržišta. Za kupce koji zaostanu s ratama mnogo je važnije pitanje šta investitor po zakonu sme da uradi i koje ih zaštite štite.
Pravni okvir je složen i menjao se tokom godina. Za one koji stan kupuju iz inostranstva, rokovi i procenti su posebno važni.
- Detaljno proučite plan plaćanja i sve povezane troškove, uključujući DLD takse i troškove servisiranja.
- Unapred definišite strategiju izlaska iz projekta.
- Proverite reputaciju investitora i održivost projekta.
- Upoznajte se s klauzulama ugovora o posledicama neplaćanja.
Šta se menja ako gradnja ne počne
Najvažnija izmena za kupce u najranijoj fazi projekta je Zakon br. 19 iz 2020. godine. Dok je prethodni Zakon br. 19 iz 2017. dozvoljavao investitoru da zadrži do 30 odsto uplata ako gradnja nije počela iz razloga van njegove kontrole, izmena iz 2020. nalaže da investitor mora da vrati 100 odsto primljenih uplata ako gradnja nije počela.
Koraci pre nego što investitor sme da raskine ugovor
Kada kupac propusti uplatu, investitor ne može jednostrano da raskine ugovor niti odmah da zadrži novac. Postupak je propisan članom 11 Zakona br. 13 iz 2008. godine, uz izmene iz Zakona br. 19 iz 2017. i Zakona br. 19 iz 2020. godine.
Prvo investitor obaveštava Dubai Land Department (DLD) o kupčevom kršenju ugovora, navodeći strane, jedinicu i obaveze koje nisu ispunjene. Nakon provere, DLD kupcu upućuje formalno obaveštenje s rokom od 30 dana, što je ključni period za izmirenje duga ili dogovor s investitorom. Svaki dogovor mora biti formalno dokumentovan kao aneks ugovora.
Ako rok od 30 dana prođe bez rešenja, DLD izdaje potvrdu o sprovedenom postupku i, što je presudno, o procentu završenosti projekta. Taj procenat određuje šta investitor može dalje, bez sudskog naloga. Ako je projekat završen više od 80 odsto, investitor ima najveću slobodu: može da zadrži ugovor i potražuje ostatak duga, zatraži javnu aukciju jedinice ili jednostrano raskine ugovor i zadrži do 40 odsto vrednosti jedinice.
Kod završenosti između 60 i 80 odsto može jednostrano da raskine ugovor i zadrži do 40 odsto vrednosti jedinice. Ako je završenost ispod 60 odsto, a gradnja je započeta, jednostrano raskidanje je moguće uz zadržavanje najviše 25 odsto vrednosti jedinice. U slučaju raskida, ostatak koji pripada kupcu mora biti vraćen u roku od godinu dana od raskida ili 60 dana od ponovne prodaje, šta god nastupi prvo.
Šta štiti novac kupca
Zakon br. 8 iz 2007. godine nalaže posebne escrow račune za sve projekte kupovine pre završetka gradnje, tako da se novac kupaca čuva i investitoru isplaćuje tek po potvrđenim fazama gradnje. Ako RERA otkaže projekat, investitor je dužan da iz tih računa u celosti vrati sve što je od kupaca primio.
Specijalni tribunal za likvidaciju otkazanih projekata nekretnina (Uredba br. 33 iz 2020) dodatno štiti prava kupaca i ima isključivu i konačnu nadležnost.
U praksi povraćaj ne znači uvek i brz povraćaj. Postupak uključuje RERA-u, escrow račune, reviziju i povraćaj sredstava, što može da potraje, pa je to važno za realna očekivanja kupaca.
Paralelno s tim, veliki broj projekata kupovine pre završetka gradnje u Dubaiju kasni između šest meseci i dve godine. To kupce skupo košta: izgubljen prihod od izdavanja, produženi troškovi finansiranja i, u nekim slučajevima, panična prodaja.
Tokom 2026. tržište je prolazilo kroz promene. Veliki investitori odustali su od fleksibilnih planova plaćanja od 1 odsto mesečno i prešli na uravnoteženije strukture 60/40 ili 70/30, što menja tok gotovine i visinu ulaska za investitore. Pravila za hipoteke na nekretnine kupovine pre završetka gradnje sada uključuju gornju granicu odnosa kredita i vrednosti (LTV) od 50 odsto, a banke uglavnom puštaju sredstva tek nakon 40 odsto završene gradnje.
Provera pre potpisa, ne posle
Stručnjaci naglašavaju da temeljna provera prevazilazi puko proveravanje reputacije investitora. Kupci moraju detaljno da razumeju plan plaćanja, uračunaju sve povezane troškove, poput DLD taksi i troškova servisiranja, i, što je najvažnije, da imaju jasnu strategiju izlaska. Zanemarivanje ovih stavki može dovesti do ozbiljnih finansijskih problema, čak i kod renomiranih investitora.
Kupci zadržavaju i pravo da pokrenu sudski ili arbitražni postupak ako smatraju da je investitor zloupotrebio svoja ovlašćenja. Pravo investitora da deluje protiv kupca koji kasni s uplatama nije apsolutno.
